Verkauf eines Wohnhauses in Ehningen

Waldemar Hersacher

Entwurf des Kaufvertrags

Dieser Entwurf entspricht dem Kaufvertrag, den ich vor Jahren beim Verkauf eines anderen Hauses verwendet habe. Möglicherweise muss der Vertrag der aktuellen Rechtsprechung und weiterer Details angepasst werden.
Teil A
Teil B
Teil C

Teil A

§ 1
§ 2
§ 3
§ 4
§ 5
§ 6
§ 7
§ 8

§ 1

Herr Waldemar Hersacher
(im folgenden "der Verkäufer" genannt)

verkauft an
Name des/der Käufer(s)

(im folgenden "der Käufer" genannt)

das Hausgrundstück, Garagengrundstück und Teileingentum an Hof, eingetragen im Grundbuch von Ehningen für die Gemarkung Ehningen

Flst. 5456 Maurenerstr. 85, Gebäude und Freifläche 178 m²
Flst. 5456/8 Maurenerstr. 85/1, Gebäude und Freifläche 17 m²
Flst. 5456 Maurenerstr., Gebäude und Freifläche 294 m² zu einem achtel (1,0000/8,0000)

Zubehör dieses Kaufgegenstands ist, soweit es dem Verkäufer gehört, in gesetzlichem Umfang mit verkauft. Der Umfang des mitgekauften Zubehörs ist den Vertragsschließenden bekannt. Trotz Belehrung verzichten die Vertragsschließenden auf nähere Verzeichnung des mitverkauften Zubehörs in dieser Urkunde. Die Vertragsschließenden sind sich darüber einig, dass das Eigentum an dem mitverkauften Zubehör zu dem Zeitpunkt vollständiger Kaufpreiszahlung auf den Käufer übergeht.

Der Verkäufer verpflichtet sich zur Übertragung, der Käufer verpflichtet sich zum Erwerb des Eigentums an dem Kaufgegenstand.

§ 2

Der Kaufpreis beträgt:

€ 350.000,00 (in Worten: Euro dreihundertfünfzigtausend)

Der Kaufpreis ist fällig am 28.02.2024

Fälligkeit tritt jedoch nicht vor Ablauf von acht Tagen ab dem Zeitpunkt ein, ab welchem dem Käufer durch Grundbuchnachricht oder Bestätigung des beurkundenden Notars der Nachweis über die Eintragung der für den Käufer beantragten Eigentumsvormerkung im Grundbuch erbracht ist und dieser der Vormerkung keine anderen Belastungen im Rang vorgehen ode ihr gleichstehen als solche, denen der Käufer zugestimmt hat (vgl. die nachfolgenden Regelungen).

Die Vertragsschließenden überwachen die Fälligkeit selbst. Auftrag zur Überwachung der Fälligkeit bzw. Fälligkeitsmitteilung wird dem Notar nicht erteilt.

Für die Kaufpreisforderung gilt ferner:

  1. Von sonstigen Wirksamkeits- oder Vollzugsvoraussetzungen außer den in diesem Vertag vereinbarten hängt die Fälligkeit des Kaufpreises nicht ab.

  2. Bis zur Fälligkeit schuldet der Käufer dem Verkäufer keine Zinsen. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung ist der Tag der Gutschrift beim Zahlungsempfänger maßgebend. Bei verspäteter Zahlung tritt Verzug ein. Im Verzugsfall gelten die gesetzlichen Bestimmungen. In diesm Fall schuldet der Käufer dem Verkäufer den gesetzlichen Verzugszins von 5 % über dem jeweiligen Basiszinsstatz (§ 247 BGB).

  3. Mehrere Käufer haften für die Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen gesamtschuldnerisch.

  4. Der Käufer benötigt zur Finanzierung des Kaufpreises Fremdmittel. Diese können vor seinem Eigentumserwerb durch ihn am Vertragsgegenstand nicht ohne Mitwirkung des Verkäufers durch Grundpfandrechte abgesichert werden. Um dem Käufer die Finanzierung des Kaufpreises zu erleichtern, verpflichtet sich der Verkäufer, bei der Bestellung von Grundschulden, auf Verlangen des Grundschuldgläubigers in vollstreckbarer Form gemäß § 800 der Zivilprozessordnung, mitzuwirken, weil er derzeit Eigentümer des Kaufgegenstands ist. Der Notar hat über die Bedeutung einer Zwangsvollstreckungsunterwerfung in den Kaufgegenstand sowie die Übernahme der persönlichen Haftung mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung belehrt.

    Diese Mitwrikungspflicht des Verkäufers besteht nur, wenn die nachfolgenden Vereinbarungen eingehalten werden:

    1. Sicherungsabrede: Der Grundschuldgläubiger darf die Grundschuld nur insoweit als Sicherheit verwerten oder behalten, als er tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld geleistet hat. Sollte die Grundschuld zurückzugewähren sein, kann nur ihre Löschung verlangt werden, nicht jedoch Abtretung oder Verzicht. Alle weiteren Zweckbestimmungserklärungen, Sicherungs- und Verwertungsvereinbarungen innerhalb oder ausserhalb dieser Urkunde gelten erst, nachdem der Kaufpreis vollständig bezahlt ist, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung. Ab diesem Zeitpunkt gelten sie für und gegen den Käufer als neuen Sicherungsgeber.

    2. Persönliche Zahlungpflichten, Kosten: Der Verkäufer übernimmt im Zusammenhang mit der Grundschulsbestellung keinerlei persönliche Zahlungspflicht, Schuld oder Haftung. Der Käufer verpflichtet sich, den Verkäufer von allen Kosten und sonstigen Folgen der Grundschuldbestellung freizustellen.

    3. Abtretung: Der Käufer tirtt seine Ansprüvhe auf Auszahlung von Gelder, insbesondere Darlehen erfülllungshalber an den Verkäufer ab, welcher die Abtretung annimmt. Sollte der Anspruch auf Auszahlung nicht abtretbar sein oder über ihn anderweitig verfügt sein, muss die Erfüllung der gegenwärtigen Vereinbarung dem Grundschulsgläubiger zur Treuhandauflage gemacht werden.

    4. Zahlungsanweisung: Zalungen auf den Kufpreis können mit schuldbefreiender Wirkung nur auf das Konto Nr. DEXX XXXX XXXX XXXX XX bei der YY (Inhaber: Verkäufer) geleistet werden.

    5. Eine im Rahmen dieser Vereinbarungen bestellten Grundschuld bleibt auch nach Eigentumsumschreibung bestehen. Rechte des Verkäufers und Eigentümmers an einer solchen Grundschlud werden hiermit mit Wirkung ab Eigentumsumschreibung auf den Käufer übertragen, der die Übertragung annimmt. Entsprechende Grundbucheintragung wird bewilligt.

    6. Von diesen Regelungen betroffen sind Darlehen, die der Käufer bei ZZ in Anspruch nehmen wird.

§ 3

Der Kaufgegenstand ist nicht vermietet. Er steht leer.

Die Besitzübergabe erfolgt heute, unabhängig von der Kaufpreiszahlung. Mit der Besitzübergabe gehen Nutzen, Lasten und Gefahr auf den Käufer über. Vom gleichen Zeitpunkt an übernimmt der Käufer die Verkehrssicherungsplicht (insbesondere die Räum- und Streupflicht), soweit sie der Verkäufer betrifft.

Der Verkäufer ist mit Besitzübergabe verpflichtet, dem Käufer alle in seinem Besitz befindlichen den Kaufgegestand betreffenden Unerlagen (z. B. Umlagebescheide, bauliche Unterlagen, Versicherungspolicen usw.) herauszugeben.

Der Käufer wurde auf das Bestehenbleiben von Sachversicherungen, das befristete Kündigungsrecht und die Anzeigepflicht an den Versicherer hingewiesen. Der Verkäufer erklärt, dass das Gebäude gegen Brand- und Elementarschäden versichert ist. Ferner besteht eine Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sowie eine Gebäudeleitungswasserversicherung. Ab Besitzübergabe übernimmt der Käufer die Beitragsprflicht für die bestehenden Sachversicherungen. Er tritt in solche Versicherungen vorbehaltlich seines Kündigungsrechts ein. Der Verkäufer wird ohne Einwilligung des Käufers Veränderungen an den bestehenden Sachversicherungen nicht mehr vornehmen; der Verkäufer stimmt (soweit dies zulässig) von der Besitzübergabe an der Geltendmachung von Versicherungsansprüchen durch den Verkäufer zu.

Regelmäßig wiederkehrende Steuer und öffentliche Abgaben (insbesondere Grundsteuer) trägt der Käufer für die Zeit ab dem 01.03.2024.

Nicht regelmäßig wiederkehrende öffentliche Abgaben, insbesondere Erschließungskosten nach §§ 127 ff. des Baugesetzbuchs, Anliegerbeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz und den Gemeindesatzungen, für die hinscihtlich des Kaufgegenstands bis zum gestrigen Tag ein Vorauszahlungs- oder ein endgültiger Heranziehungsbescheid an einen Zahlungspflichtigen zugestellt worden ist, trägt im Innenverhältnis der Verkäufer. Beiträge, für die nach diesem Zeitpunkt Bescheide zugestellt werden, trägt im Innenverhältnis der Käufer.

Der Verkäufer versichert, dass ihm bis gestern keine Beitragsbescheide im vorstehenden Sinn zugegegangen sind, in denen er zur Zahlung auf einen in der Zukunft liegenden Fälligkeitszeitpunkt aufgefordert worden ist und dier er noch ncht beglichen hat. Dem Käufer ist das Risiko der vorstehenden Regelung bekannt, wenn er sich nicht zuvor bei der Gemeinde über die Möglichkeit von Nachforderungen informiert hat.

Auf die Haftung des Käufers für auf dem Kaufgegenstand lastenden rückständigen öffentlichen Abgaben und steuern hat der Notar hingewiesen.

§ 4

Der Käufer hat den Kaufgegenstand besichtigt. Er kauft ihn im gegenwärtigen gebracuhten Zustand.

Durch die eigene Besichtigung durch den Käufer ist diesem insbesondere bekannt:



Der Käufer ist von Verkäufer über die bisherige Nutzung unterrichtet. Der Verkäufer schuldet weder ein bestimmtes Flächenmaß noch die Verwendbarkeit des Kaufgegenstands für Zwecke des Käufers oder dessen Eignung zur Erreichung steuerlicher Ziele des Käufers.

Alle Rechte des Käufers wegen etwaiger Sachmängel des Kaufgegenstands werden ausgeschlossen. Ferner ist die Irrtumsanfechtung für Eigenschaften der geschuldeten Beschaffenheit ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadenersatz, es sei denn der Verkäufer handelt vorsätzlich.

Abweichend hiervon ist der Verkäufer verpflichtet, dafür zu sorgen, dass bei Gefahrübergang folgende Aussagen über den Kaufgegenstand zutreffen:

Hierzu garantiert der Verkäufer, heute keine Kenntnis von derartigen Eigenschaften oder Belastungen zu haben.

Der Verkäufer hat sogenannte Schönheitsreparaturen nicht mher durchzuführen.

Der Verkäufer tritt an den Käufer, bedingt durch die Kaufpreiszahlung, alle bereits entstandenen oder noch entstehenden Ansprüche gegen Dritte bezüglich des Vertragsgegenstands, insbesondere Ansprüche auf Schadenersatz oder Versicherungsleistungen, ab, die ihm wegen eines Schadens oder eines Mangels am Vertragsgegenstand zustehen sollten, ohne jedoch eine eingene Haftung für das Bestehen solcher Ansprüche zu übernehmen.

Der Notar hat die Vertragsschließenden über die Bedeutung der vorstehenden Vereinbarung belehrt. Den Vertragsschließenden sind deshalb die einschneidenden Rechtsfolgen des Haftungausschlusses des Verkäufers für Sachmängel bekannt, wonach das Risiko des Käufers ist, etwa auftretende Sachmängel auf eigene Kosten zu beseitigen. Die vorstehende Vereinbarung wurde mit den Vertragsschließenden eingehend erörtert.

Der Verkäufer ist verpflichtet, den Kaufgegenstand frei von im Grundbuch in Abteilung II und Abteilung III eingetragenen Belastungen und Beschränkungen zu verschaffen, soweit nicht in diesem Vertrag etwas anderes vereinbart ist. Der Verkäufer haftet jedoch nicht für das Nichtbestehen ihm unbekannter Rechtsmängel.

Heute sind im Grundbuch am Kaufgegenstand keine Belastungen eingetragen.

§ 5

Alle Kosten dieses Vertrags und seines Vollzugs trägt der Käufer. Die anfallende Grunderwerbsteuer trägt der Käufer.

§ 6

Zur Wirksamkeit und zum Vollzug dieses Vertags bedarf einer behördlichen Genehmigung.

§ 7

Die Vertragsschließenden wurden auf die einschlägigen gesetzlichen Vorkaufs- und Grunderwerbsrechte hingewiesen. Nach Lage des Kaufgegenstands scheiden Vorkaufsrechte nach Natur- und Landeswaldgesetz aus.

Die Vertragsschließenden wissen, dass dem Grundbuchamt zur Eigentumsumschreibung auf den Käufer ein Zeugnis der Gemeinde vorzulegen ist, aus welchem sich das Nichtbestehen bzw. die Nichtausübung gesetzlicher Vorkaufsrechte nach dem Baugesetzbuch ergibt.

§ 8

Die Auflassung erklären die Vertragschließenden nach vollständiger Kaufpreiszahlung einschließlich etwaiger Verzugsschadens. Der Verkäufer verpflichtet sich, die erfolgte kaufpreiszahlung dem Notar sofort schriftlich mitzuteilen. nach Eingang dieser Mitteilung dürfen die Bevollmächtigten (vgl. Teil C) ohne Rückfrage für die Vertragsschließenden die Auflassung erklären.

Der Verkäufer bewilligt zu Lasten des Kaufgegenstands und zugunsten des Käufers zur Sicherung dessen Eigentumsübertragungsanspruch aus diesem Vertrag Eintragung einer Vormekrung gemäß § 883 des Bürgerlichen Gesetzbuches im Grundbuch. Über die Bedeutung einer solchen im Grundbuch eingetragenen Eigentumgsvormerkung hat der Notar belehrt; der Käufer stimmt zu, dass die Vormerkung Rang nach etwaigen zur Kaufpreisfinanzierung bestellten Grundpfandrechten erhält.

Der Käufer beantragt beim Grundbuchamt die Eintragung dieser Eigentumsvormerkung.

Teil B

  1. Wegen der Bedeutung des ehelichen Güterrechts wird festgestellt: Verkäufer und Käufer leben jeweils im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Der Verkäufer besitzt weiteres Vermögen.

  2. Im Rahmen seiner Belehrungspflicht hat der Notar außerdem noch hingewiesen auf

    1. die zum Eigentumserwerb erforderliche Grundbucheintragung und die dazu benötigten Unterlagen,

    2. die Nichtigkeit des Vertrags, wenn er nicht alle Vereinbarungen richtig und vollständig enthält,

    3. die Gefahren bei Vorleistungen einer Vertragspartei und die Möglichkeit zur Absicherung gegenseitiger Ansprüche (z. b. die Unterwerfung des Schuldners einer Leistung unter die sofortige Zwnagsvollstreckung),

    4. die gesamtschuldnerische Haftung für Kosten, Steuern und öffentliche Abgaben, die dieser Vertrag auslöst,

    5. die Bedeutung des Baulastenverzeichnisses und der Ortssatzungen.

  3. Der Notar hat auch darauf hingewiesen, dass zur Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts erforderlich ist, welche im Regelfall erst nach Bezahlung anfallender Grunderwerbsteuer erteilt wird. Darüber hinaus hat der Notar keinen Auftrag der Beteiligten zur Beratung und Belehrung über steuerrechtliche Folgen und Möglichkeiten übernommen, sondern die Vertragschließenden deswegen an Angehörige steuerberatender Berufe bzw. die steuerverwaltenden Behörden verwiesen.

  4. Von dieser Urkunde sind zu erteilen

    1. 1 Ausfertigung dem Grundbuchamt.

    2. beglaubigte Abschriften an Verkäufer 1, Käufer 3, für Gemeinde wegen Vorkaufsrecht.

    Der Notar hat weiter die nach seinem Ermessen gebotenen und die vergeschriebenen Abschriften zu erteilen.

  5. Nach Hinweis auf die Kostenfolgen wird der Notar mit der Einholung der zum Vertragsvollzug oder der zur Vertragswirksamkeit erforderlichen Gnehmigungen und Bescheinigungen nicht beauftragt.

    Der Notar wird bevollmächtigt, Anträge beim Grundbuchamt zu stellen (auch getrennt und eingeschränkt) und in gleicher Weise zurückzunehmen, dies gilt auch für Anträge, welche die Vertragsschließenden selbst gestellt haben.

    Der Notar wird ferner bevollmächtigt, Erklarungen der Vertragschließenden in dieser Urkunde (soweit erforderlich) nachträglich zu berichtigen, zu ergänzen oder grundbuchrechtlichen Erfodernissen anzupassen und die Vertragschließenden im Grundbuchverfahren uneigeschränkt zu vertreten.

  6. Der Notar hat sich vom Grundbuchinhalt unterrichtet.

Teil C

Alle Vertragschließenden erteilen für sich und ihre Erben den Notariatsangestellten beim Notariat AAA

BBB

je einzeln, die von der Vertragswirksamkeit unabhängige und die unbedingte Vollmacht zu ihrer Vertretung beim weiteren Vertragsvollzug. Die Bevollmächtigten können insbesondere die Auflassung erklären, ggf. zuvor den Vertragsgegestand näher bezeichnen, Bewilligungen und Anträge zum Grundbuch abgegben, und im übrigen alle Massnahmen ergreifen und Rechtsgeschäfte tätigen, um eine reibungslaose Abwicklung des Vertrags, insbesondere hinsichtlich der Finanzierung und der damit verbundenen Grundbuchgeschäfte zu ermöglichen. Gegenüber dem Grundbuchamt ist ein Finanzierungsnachweis nicht zu erbringen; die Vollmachten sind insoweit uneingeschränkt erteilt. Die Bevollmächtigten können gleichzeitig beide Vertragsseiten vertreten und Untervollmachten erteilen. Nach Ablauf von vier Wochen ab erfolgter Eintragung der Eigentumsänderungen im Grundbuch erlöschen die Vollmachten. Die Bevollmächtigten dürfen von den Vollmachten nur beim Notariat AAA doer dem amtlich bestellten Vertreter des Notars und nur in der Form einer notariellen Urkunde oder durch öffentlich-beglaubigte Erklärung Gebrauch machen.